Un terreno non deve essere valutato sulla sua grandezza, ma sui metri cubi edificabili.

Ovviamente, a parità di metri cubi edificabili vale molto di più il terreno più grande perché la costruzione avrà più giardino, più parcheggio o più metri quadri a piano.

Mettere in vendita un terreno quindi vuol dire stabilire un prezzo in base ai metri quadri, o per i più esperti ai metri cubi.

Ma come effettuare la stima nel giusto modo ? Bisogna lavorare con la corretta strategia.

Il sistema più diffuso è quello dell’indice di edificabilità che non è altro che un coefficiente che il comune (rispondendo ad una richiesta effettuata da un geometra) attribuisce ad una determinata zona.

CALCOLO PER OTTENERE I METRI QUADRI EDIFICABILI :

Passiamo ad un esempio pratico : Il Comune ci ha dato come indice di edificabilità 0,7. Questo vuol dire che l’edificabilità per ogni metro quadro di terreno è pari a 0,7 metri cubi. Per calcolare la reale edificabilità, ammessa la grandezza presunta di un terreno di 3.000 metri quadri, dobbiamo dividere la metratura per 3, ottenendo così il numero 1.000. Successivamente, moltiplichiamo lo stesso per il coefficiente rilasciato dal Comune. Nel nostro caso otterremmo 700. Che è esattamente il massimo di metri quadri edificabili.

CALCOLO PER OTTENERE I METRI CUBI EDIFICABILI :

Partendo sempre dai 3.000 metri quadri di estensione del nostro terreno, lo moltiplichiamo direttamente per il coefficiente di edificabilità ed otteniamo 2.100 metri cubi.

A questo punto, a seconda del mercato che incontriamo nella zona, abbiamo la possibilità, comunque vengano espressi i valori (sia a metro quadro che a metro cubo) di valutare il più probabile valore di mercato comparativo.

Nella valutazione comparativa ricorda sempre di prendere a riferimento:

Primo : metri quadrati lotto (area del terreno) minore o maggiore (cambia la stima del terreno, perché hai maggiore o minore possibilità di disporre l’edificio).

Secondo : la sagoma del terreno. Devi valutare la potenzialità del terreno, ovvero capire se e quali limitazioni puoi incontrare nell’esecuzione (distanza dei confinanti, eventuali servitù di passo).

Terzo : Lotti confinanti (sono residenziali ? Sono terziari ? Anche il contesto aggiunge o toglie valore al realizzato)

Quarto : Servitù di passo. Ci ritorno sopra, perché può capitare che il terreno sia obbligato a lasciare una servitù di passaggio per un lotto che altrimenti non ha accesso a vie transitabili.

Ultimo : Ubicazione. Se il lotto è il primo su strada, ha maggior valore, sia che si parli di residenziale o commerciale, anche se nel caso residenziale non deve essere su strada a forte transito.

Piccole attenzioni suppletive : Demolizioni di preesistenze con presenza materiali onerosi per dismissione, sbancamento perché scosceso, falde acquifere esistenti.

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