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Acquistare la propria casa

La sfida di acquistare una casa può sembrare così scoraggiante che si è tentati di restare nella propria o continuare a pagare un affitto.

Per aiutarvi ad ottimizzare l' operazione di acquisto, esamineremo insieme cosa è necessario prendere in considerazione prima di procedere e cosa ci si può aspettare; cercheremo di darvi alcuni consigli utili per rendere la vita più facile dopo l'acquisto.

Pronti? Iniziamo !

 

Chi può acquistare la prima casa con le agevolazioni?

Una persona, o nucleo familiare, che possiede uno dei seguenti requisiti:

  • non è proprietario di una residenza principale; (se però avete una casa di proprietà, e il vostro coniuge no, allora è possibile acquistare ancora un immobile, insieme, come prima casa)
  • ha già posseduto una casa, acquistata con le agevolazioni, ma l'ha già rivenduta;
  • ha anche più di una casa, ma non ha ancora usufruito delle agevolazioni per la prima casa;
  • entro un anno dalla data dell'acquisto della sua prima casa, rivende la precedente prima casa.

 

Alcune considerazioni prima di acquistare

Per prima cosa è necessario stabilire quali sono i vostri obiettivi a lungo termine e poi come una casa di proprietà entra in sintonia con i vostri progetti.
Alcune persone sono semplicemente intenzionate a sostituire il pagamento di un canone di locazione, a fondo perduto, con il pagamento di una rata di mutuo.
Altre vedono la casa di proprietà come indice di indipendenza, anche solo per godere dell'idea di essere il proprietario di casa.

Di seguito sei domande da porsi:

1. Che tipo di casa è più adatta alle mie esigenze?

Una casa indipendente? Un duplex? Un appartamento in un condominio? Un acquisto in cooperativa edilizia o un affitto a riscatto?
Tante sono le possibili soluzioni quando si acquista un immobile residenziale ed ognuna ha i suoi pregi e difetti, a seconda dei propri obiettivi.
È anche possibile farsi consigliare da un Property Finder, anche se la quantità di tempo e i costi di consulenza necessari per la sua ricerca della vostra casa dei sogni, deve essere ben stabilito a priori, e con astuzia.

2. Quali caratteristiche specifiche deve avere la mia casa ideale?

E' bene mantenere una certa flessibilità su questo punto, anche se sappiamo bene che state facendo uno dei più importanti acquisti della vostra vita, pertanto dovrete restare il più possibile fedeli alle vostre esigenze.
La lista dovrebbe sicuramente includere le condizioni principali, quali il quartiere, le dimensioni, il numero di servizi necessari, la necessità o meno di spazi esterni, l'esposizione.

3. Quale importo di mutuo potrò ottenere?

Prima di acquistare un immobile è importante avere un'idea di quanto un istituto di credito sarà effettivamente disposto a concederci e su questo andranno ad incidere diversi fattori, quali eventuali prestiti o rate già in essere, il nostro reddito mensile e da quanto tempo stiamo lavorando.
Inoltre molti agenti immobiliari non sono molto propensi a trattare con clienti che non hanno ancora le idee chiare su quanto possono investire. Come dargli torto?
In linea di massima, al fine di beneficiare di un mutuo per la casa, dobbiamo avere un buon credito ed un rapporto debito-reddito che non superi il 33%.
Gli istituti di credito generalmente preferiscono limitare le spese di alloggio (capitale, interessi, tasse e assicurazione) a circa il 30% del reddito lordo mensile, anche se questo importo potrà variare notevolmente, a seconda del tipo di rapporto, di mutuo o dei fondi disponibili.
Una volta che l'istituto di credito avrà verificato tutte le informazioni finanziarie fornite potrà pre-approvare il cliente per un certo periodo. Sappiate però che, anche se verrete pre-approvati per un mutuo, la sua delibera potrà essere revocata in qualsiasi momento, se ad esempio farete qualcosa che andrà ad alterare il vostro punteggio di credito, come l'acquisto di auto o di un mobile.
Prima di effettuare un'offerta su una casa assicuratevi di sapere bene di quanto disponete, considerando sempre i costi accessori, la provvigione per l' agenzia, l'imposta di registro, i costi per l' atto di acquisto e l'atto di mutuo e le eventuali spese di ristrutturazione.

4. Quale casa mi posso davvero permettere?

Può capitare che una banca vi conceda un prestito maggiore di quello che pensavate di destinare all'acquisto di una casa. Considerate sempre che una parte del denaro vi servirà per sopportare anche per altri costi, quali l'abbigliamento, le utenze, le vacanze, altri beni di primaria necessità.
Cercate poi di considerare il costo totale dell'operazione, non solo la rata mensile del mutuo, ma anche l'importo dell'acconto, le tasse di proprietà, le spese di assicurazione, i costi del rogito ed anche la spesa per mantenere o migliorare la vostra futura casa.
Qualora foste interessati all'acquisto di un appartamento in un condominio, dovrete considerare anche gli eventuali costi per la manutenzione straordinaria, quindi attenzione anche allo stato dello stabile, per evitare spiacevoli ed impellenti costi non preventivati.

Pertanto non destiniamo tutto l'importo che ci concederà la banca all'acquisto della casa, o finiremo per soffrirne.

5. Possiedo consistenti risparmi?

Anche se la banca ci qualifica idonei all'ottenimento di un mutuo importante ci saranno alcuni costi iniziali, come l'acconto sulla casa (in genere 20% del prezzo di acquisto totale) e i costi notarili. Quindi è necessario disporre di una somma iniziale da destinare a queste uscite.
Se pensate di acquistare entro un termine da uno a tre anni, convengono i depositi a risparmio; non diventerete ricchi, ma non perderete dei soldi.
Altrimenti si può optare per l'acquisto di un bond a breve termine o di portafoglio a reddito fisso che, pur garantendo minimi guadagni, ci tengono lontani dalla natura tumultuosa dei mercati azionari.
Se invece l'acquisto della casa è previsto tra i sei mesi e un anno, allora vi conviene mantenere una certa liquidità : un conto di risparmio ad alto rendimento potrebbe rivelarsi la soluzione migliore.

6. Chi mi guiderà e potrà aiutarmi nell'acquisto della mia futura casa?

Un Property Finder, che vi aiuterà a localizzare le case che soddisfano le vostre esigenze e che rientrano nella fascia di prezzo da voi stabilito; poi vi accompagnerà a vederle.
Una volta scelta la casa da acquistare, questi professionisti possono aiutarvi a negoziare l'intero processo di acquisto, a partire dal prezzo, all'ottenimento di un mutuo, fino al rogito, proteggendovi da eventuali insidie. Il finder riceve una commissione solo dall'acquirente, quindi da voi.

 

Il processo di acquisto

Analizziamo insieme come avviene il processo di acquisto di una casa, una volta presa la decisione di fare il grande passo.
Il mercato è molto caotico, ricco di tantissime offerte ma, se ne siamo consapevoli, ed arriviamo preparati, potremo ottenere un buon risultato.

Ecco l'iter da seguire:

1. Trovare una casa.

Assicuriamoci di utilizzare tutte le fonti disponibili per ricercare la nostra casa nel mercato, dalle inserzioni on line, alle offerte nei quartieri che ci interessano, al passaparola tra familiari, amici, conoscenti, colleghi.
E non dimentichiamo il valido aiuto del Property Finder, che ci sarà utile soprattutto per gestire il nostro rapporto con l'agenzia e trattare con questa il prezzo e le provvigioni.
Se avete un budget prestabilito cercate di concentrarvi su aspetti importanti per voi, quali la zona e le dimensioni della casa.
Magari successivamente potrete anche dedicarvi a perfezionarne la ristrutturazione.

2. Considerare le opzioni di mutuo.

Prima casa e/o giovane coppia ?
Presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze è stato istituito il Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa. Il Fondo viene gestito da Consap Spa; attraverso il Fondo di garanzia, lo Stato garantisce alla banca la copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto, la ristrutturazione o per l’accrescimento dell’efficienza energetica, degli immobili adibiti ad abitazione principale.
Maggiori info sul sito www.abi.it.

Non sentitevi vincolati dalla fedeltà e fiducia che vi legano al vostro istituto bancario attuale; quando si cerca una pre-approvazione, o si è alla ricerca di un mutuo, meglio guardarsi intorno e non pensare al tasso richiesto, ma chiedere con esattezza la rata mensile che dovremo sostenere per ripianare il credito ottenuto. I costi effettivi, le polizze assicurative ed eventuali altre spese, aggiunte alla rata, possono rivelarsi sorprendentemente alte, anche su un mutuo apparentemente con tasso inferiore.

3. Fare una proposta.

Un agente immobiliare di fiducia vi aiuterà a decidere quanto offrire per la casa, coerentemente con le condizioni che desiderate ottenere, e presenterà la vostra proposta al venditore; quest'ultimo potrà accettare la vostra offerta o invitarvi a rialzare il prezzo e la trattativa proseguirà sino al raggiungimento di un accordo.
In ogni caso, prima di presentare la vostra offerta, vi consiglio di prendervi un po' di tempo, per stimare correttamente i costi di chiusura (che possono variare dal 4% al 8% del prezzo di acquisto, fino al 10% se trattasi di una seconda casa), le spese per il rogito, il mutuo, le eventuali provvigioni e le ristrutturazioni più urgenti. E' piuttosto comune incappare in spiacevoli imprevisti. Pertanto conviene riesaminare completamente il tutto e valutare se abbiamo sbagliato qualche considerazione.

Se si raggiunge un accordo si rilascia un assegno (a deposito e/o come caparra confirmatoria) e si attendono circa 30 giorni per il compromesso (o contratto preliminare di compravendita).

Durante questo periodo il venditore sospende gli appuntamenti di visita per il suo immobile.

4. Effettuare un controllo sulla casa

No, non parliamo di quello che riguarda il geometra o il notaio.
Per quello dovrete rivolgervi direttamente a loro, tramite il vostro agente, che cercherà di aiutarvi nel far reperire al venditore tutta la documentazione necessaria per garantire il buon fine del vostro acquisto.
Parliamo piuttosto di un tecnico che effettuerà un check sull'immobile e confermerà quanto asserito dal venditore, in merito alla conformità degli impianti e assenza di vizi occulti o non dichiarati.
Anche se la casa che avete intenzione di acquistare vi dovesse sembrare impeccabile, qualora il controllo dovesse rilevare gravi difetti, che il venditore non aveva a suo tempo dichiarato, avrete generalmente la facoltà di annullare la vostra offerta ed ottenere in restituzione la somma del deposito rilasciato in sede di proposta di acquisto. Eventualmente potrete valutare l'adeguamento/riparazione del difetto o un congruo sconto sul prezzo di vendita per procedere comunque all'acquisto.

5. Chiudere o ricominciare.

Se sarete ancora in grado di trovare un accordo con il venditore, o meglio, se non saranno stati evidenziati problemi significativi, sarete pronti a chiudere la trattativa.
Dovrete firmare una tonnellata di scartoffie in brevissimo tempo, pregando che nulla accada all'ultimo minuto.

 

Complimenti, una casa nuova...ed ora ?

Avete firmato i documenti, pagato tutto e state cominciando a sentirvi a casa vostra.

Finito? Non proprio.

Manca una cosa, da adesso in poi ignorate il mercato immobiliare: la vostra casa avrà un certo valore, in qualsiasi momento, ma vi interesserà solo quando deciderete di venderla.